Finales del año 2019. Me encuentro en un evento cultural en el Centro Histórico de Cartagena al que asistí invitado por un amigo, quien sin tener idea del tema del espacio, le llamó la atención porque este se desarrollaría en las instalaciones de un teatro que lleva por nombre Adolfo Mejía, sobresaliente músico y compositor con quien ambos compartimos lugar de origen: el municipio de Sincé.
“Yo quiero conocer ese teatro que le hicieron al sinceano”, expresó mi compañero, de sobremanera complacido porque uno de los lugares más icónicos de la entrañable Cartagena llevara el nombre de alguien de su mismo terruño.
La noche transcurrió sin mayores novedades salvo por el encuentro y la posterior charla con un turista hechizado por los encantos de la ciudad, a quien hoy recuerdo a propósito de una decisión judicial.
El turista, que vivía en Bogotá, llevaba poco menos de una semana en Cartagena. Este tiempo le había bastado para recorrer muchos lugares a los que su guía turístico lo había conducido, y también, muchos otros a los que sin guía había decidido ir por sí mismo. Su travesía por Cartagena, aunque corta, lo había convencido de que aquí quería vivir. No como un proyecto a futuro ni como un plan para cuando se jubilara del trabajo que tenía en su natal Bogotá, sino en el menor tiempo posible.
El plan no tenía vuelta atrás. Tomaría sus ahorros y se aventuraría a construir su nuevo hogar en Cartagena. Construir, en el sentido de edificar, pues se le ocurrió que así como él pensaba lo hacían muchos conocidos más, quienes sin dudarlo dejarían su rutinaria y gélida vida en Bogotá para venir a disfrutar las bondades del Caribe. Pensó entonces en desarrollar un proyecto inmobiliario al que le auguraba grandes éxitos, pues, todos sus coterráneos compartían su mismo sueño. Vivir cerca al mar, o por qué no, “vivir en el mar”.
Hoy caigo en cuenta de que las ilusiones de aquel turista, de quien nunca volví a saber nada, se enmarcan dentro de un contexto ajetreado y polémico en el Distrito de Cartagena, del que seguramente este nunca se enteró y cuyo más reciente episodio ha sido una providencia proferida por el Tribunal Administrativo de Bolívar el 26 de octubre del año en curso.
Este contexto no es otro que el del licenciamiento urbanístico en la ciudad y las polémicas que en los últimos años han gobernado la opinión pública —algunas veces con el respaldo de la norma y otras solo atendiendo a intereses políticos— en torno al papel de los curadores urbanos, la Secretaría de Planeación Distrital y de los diversos actores del urbanismo en la ciudad.
Es sabido que el derecho a edificar no nace automáticamente cuando se adquiere la propiedad de un lote o terreno, sino que es necesario acudir ante la autoridad competente, quien determinará la viabilidad de adelantar una construcción y expedirá un acto administrativo de autorización denominado licencia, solo si el proyecto que es puesto en su conocimiento se encuentra ajustado a la normativa interna de ordenamiento territorial y demás normas urbanísticas y ambientales de carácter general.
La expedición de licencias urbanísticas, como la de construcción, es una función pública que le ha sido confiada a los curadores urbanos, y donde no existe esta figura, a las autoridades de planeación municipal. La función pública a cargo del curador, se configura como un servicio en pro del desarrollo constructivo de los municipios y distritos, y sobre todo, una garantía de que los proyectos urbanísticos que se ejecuten en determinado territorio se encuentren acordes con el ordenamiento jurídico urbano y ambiental.
La expedición de una licencia urbanística es el acto definitivo con el que se culmina una actuación administrativa durante la cual el curador y su equipo de trabajo analizan y verifican en los proyectos inmobiliarios el cumplimiento de las disposiciones del Plan de Ordenamiento Territorial y normas superiores, límites de altura y retiros, normas de construcción sismorresistente, acatamiento a la protección ambiental que recae sobre las zonas de bajamar y la Ronda Hídrica, entre otras.
¿Pero qué es eso de Ronda Hídrica? Es el nuevo tema que viene a alimentar las acaloradas discusiones sobre el estado actual y el futuro del urbanismo en el Distrito de Cartagena. Esta figura fue acuñada por el artículo 83 del Decreto Ley 2811 de 1974, Código de Recursos Naturales, que la definió como “una faja paralela a la línea de mareas máximas o a la del cauce permanente de ríos y lagos, hasta de treinta metros de ancho”, y tiene la connotación de bien inalienable e imprescriptible del Estado, salvo derechos adquiridos por particulares.
La Ronda Hídrica se constituye como norma de superior jerarquía y determinante ambiental, implicación que trae consigo la obligación de ser acogida por los municipios y distritos al momento de formular y adoptar sus planes de ordenamiento territorial.
Para la delimitación de la faja paralela a los cuerpos de agua a la que hace referencia el citado artículo 83 del Código de los Recursos Naturales, se endilgó a las Corporaciones Autónomas Regionales y de Desarrollo Sostenible, los Grandes Centros Urbanos y los Establecimientos Públicos Ambientales efectuar, en el área de su jurisdicción y en el marco de sus competencias, la labor de realizar el acotamiento, proceso mediante el cual la autoridad ambiental define el límite físico de la ronda hídrica de los cuerpos de agua de su jurisdicción.
Para tal efecto, fue expedida por parte del Ministerio de Ambiente y Desarrollo Sostenible la Resolución 0957 de 2018, “por la cual se adopta la Guía Técnica de Criterios para el acotamiento de las rondas hídricas en Colombia y se dictan otras disposiciones”, panorama bajo el cual la Corporación Autónoma Regional del Canal del Dique - Cardique expidió la Resolución No. 622 del 25 de junio de 2021, por la cual se adopta el acotamiento de la Ronda Hídrica y sus elementos constituyentes en la Ciénaga de la virgen y los cuerpos internos de Cartagena.
La delimitación de la ronda hídrica tiene importante trascendencia en el sector inmobiliario, debido a que los predios que se encuentren ubicados sobre esta faja paralela estarían afectados por razones de protección ambiental, de manera que operaría una restricción sobre estos para ser objeto de licencias urbanísticas, o inclusive para que un particular adquiera derechos de propiedad sobre los mismos dada su condición de imprescriptibles e inalienables.
Zonas de amplia trascendencia para el sector inmobiliario como Marbella o El Cabrero, aparecen como las principales colindantes con los cuerpos de agua regulados mediante la Resolución por la cual se adopta el acotamiento de la Ronda Hídrica.
Sin embargo, en el marco de una acción de nulidad y restablecimiento del derecho que cursa ante el Tribunal Administrativo de Bolívar, se resolvió mediante providencia del 26 de octubre de 2022 decretar la suspensión provisional de los efectos del acto administrativo contenido en la Resolución No. 622 del 25 de junio de 2021 de Cardique, quedando así sin soporte jurídico la regulación de la ronda hídrica en el Distrito de Cartagena.
Ello es así porque, a pesar de que los criterios que definen la ronda hídrica vienen definidos en el Código de Recursos Naturales y normas posteriores, es a las autoridades ambientales locales quienes les compete definir y establecer el límite físico de las rondas hídricas, previa realización de estudios técnicos de conformidad con la Guía expedida por el Ministerio de Ambiente para tal efecto.
Las razones que llevaron al Tribunal Administrativo de Bolívar a decretar la suspensión provisional de la Resolución en comento, encuentran su fundamento en el hecho de que el competente para emitir ese acto administrativo era el Establecimiento Público Ambiental - EPA, como autoridad ambiental dentro del perímetro urbano de Cartagena, y no a Cardique entidad que ejerce sus funciones en el área rural.
De esta forma, queda en vilo este factor determinante ambiental frente al necesario y justificado avance del sector inmobiliario, piedra angular del desarrollo social y económico del país. Quedamos a la espera de la decisión definitiva del Tribunal Administrativo de Bolívar sobre el tema, pues el proceso que dio origen a suspender provisionalmente el acto administrativo de Cardique apenas se encuentra en incipientes etapas, contando con que una vez se emita la decisión final las autoridades ambientales asuman lo de su competencia sin afectar los derechos adquiridos que reposan sobre los titulares de predios aledaños a los cuerpos de agua, atemperando las tensiones que puedan surgir entre el necesario desarrollo urbano y la sostenibilidad ambiental.
*Abogado
