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8 factores que determinan el precio del metro cuadrado

El suelo no cuesta lo mismo en todo el mundo e incluso varía entre las ciudades de un mismo país. Cartagena y Bogotá tiene los precios más altos en Colombia.

“En Colombia hay una gama muy dispersa de valores por metro cuadrado de construcción. En vivienda de interés social o de interés prioritario, pueden encontrarse desde $ 800 mil hasta $1 millón 200 mil. Más allá, hay precios de hasta $10 millones o $ 15 millones”, comentó a El Universal el arquitecto Jorge Mendoza Diago. Toda esta variedad se debe a que el suelo es un bien como cualquier otro, por lo que está sujeto a las leyes del mercado.

El metro cuadrado más caro del país está en Cartagena y Bogotá. Según la revista Forbes Colombia (2020), la Ciudad Amurallada y Chicó Norte son los lugares más caros para comprar y construir vivienda, a $ 18 millones y $ 15 millones el m2, respectivamente. Entretanto, ciudades como Bucaramanga, Neiva y Cúcuta ostentan algunos de los precios más bajos del mercado colombiano. Le puede interesar: El Centro Histórico tiene el metro cuadrado más caro de Colombia.

Factores determinantes

Es importante tener en cuenta que costo del ‘metro cuadrado’ se refiere tanto al valor de área del suelo sin construir como al de la propiedad terminada. De acuerdo con el arquitecto Mendoza Diago y el ingeniero civil Guillermo Peña, los principales factores que configuran este panorama están relacionados con el terreno a escoger y con los rasgos de las construcciones circundantes. Grosso modo, son los siguientes:

1) El Plan de Ordenamiento Territorial y el estrato: el POT determina los usos del suelo, organiza todo el trazado de la ciudad y delimita el estrato de cada sección, limitando los posibles precios del metro cuadrado según el área que corresponda. Así, por ejemplo, el valor en una zona VIS será inherentemente distinto al de una No VIS.

2) Las características del suelo: “mientras haya condiciones más pobres o adversas, de resistencia, necesidad de cimentaciones o estructuras especiales, más se desvaloriza el suelo”, según explica Jorge Mendoza. Entre más haya que compensar por los defectos del suelo más se disminuye el precio del terreno y más cara será la construcción.

$18
millones es lo que cuesta el metro cuadrado más caro del país, ubicado en Cartagena, según la revista Forbes Colombia.

3) Disponibilidad de servicios públicos: las zonas que están mejor abastecidas y poseen una red más desarrollada, tienen un precio mayor.

4) Vías de acceso y otras obras de infraestructura: de manera similar a lo anterior, si hay puentes, carreteras importantes, puertos, túneles y demás, entonces el metro cuadrado se valoriza.

5) Servicios adicionales y comodidades: escuelas, piscinas, gimnasios, supermercados, centros de recreación, parques, zonas verdes, restaurantes, bares, discotecas, museos, parqueaderos y demás; todos estos negocios en inmediaciones del inmueble, encarecen el terreno.

6) Materiales de construcción: particularmente en el caso de los acabados. Los materiales de mayor calidad y elaboración encarecen más el terreno. Pisos de cerámica vs. pisos de mármol, puertas de cedro vs. puertas de roble, hormigón vs. cemento, entre otras decisiones, afectarán el valor del metro cuadrado.

7) Seguridad y estética del entorno: las zonas más apetecidas son las más seguras y “bonitas” (menos contaminadas, más vistosas), lo que las hace más escasas y, naturalmente, eleva su precio.

8) Aprovechamiento del terreno: el arquitecto Jorge Mendoza Diago explica que “esto se refiere al número de pisos que tenga una edificación. Entre más pisos tenga, más disminuye el valor por unidad de área. Si solo se construye un piso, la influencia del terreno será 10 veces más que si se construyen 10 pisos”. Puede leer: Cartagena, el destino ideal para comprar una segunda vivienda.

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El metro cuadrado en Cartagena
De acuerdo con el presidente de la Lonja de Propiedad Raíz de Cartagena y Bolívar, José Manuel Fernández Pinedo, el metro cuadrado más barato de Cartagena cuesta, en promedio, $ 2 millones y es el de las Viviendas de Interés Prioritario. Los más costosos promedian los $ 14 millones y se encuentran en lugares como Castillogrande y Bocagrande. Los precios de barrios intermedios están entre los $ 3 millones 500 mil y los $ 4 millones 500 mil (La Castellana) o entre los $ 6 millones y los $ 9 millones (Manga, El Cabrero, Marbella).



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